Información Importante

La Industria de los Bienes Raíces

 

9La información siguiente ofrece un resumen simple y conciso sobre como adquirir bienes raíces en México, y principalmente nos centramos en la compra- venta de bienes raíces en el área de  Puerto  Vallarta.

En México, la industria de Bienes Raíces tiene aspectos muy similares a las de Estados Unidos, que es probablemente la más avanzada en el mundo, aunque la nuestra está progresando muy rápidamente aprovechando las ventajas de la tecnología actual.

La única organización Nacional de profesionales en Bienes Raíces que existe en México es la AMPIAsociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, o (AMPI), con 24 oficinas en 38 Ciudades. Esta organización es similar a la National Association of Realtors (NAR) en Estados Unidos.

Licencias

En la actualidad no existe ninguna ley que regule las licencias gubernamentales de corretaje y venta de bienes raíces en México. Cualquier persona puede vender propiedades, por lo que se tienen que tomar precauciones, buscando una compañía reconocida dedicada a los Bienes Raíces con buena reputación. El futuro comprador puede acudir a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en busca de asesoría.

Lista De Servicios Multiples (Bolsa Inmobiliaria

Export Wizard-4Los servicios de Bolsa Inmobiliaria Electrónica ya están operando en México, desde finales de 1996, estando totalmente a la par con los criterios más elevados con los que opera Estados Unidos.

Escrow, Title Insurance And Home Insurance

Algunas compañías de escrituración ya están operando en México, aunque su uso no es generalizado. Si desea contratar unastewartcompañía que se dedica al “escrow”, asegúrese que es confiable y de buena reputación. También existe el servicio de seguro de título de propiedad en México. En su mayoría cubren las zonas turísticas del país. Si le interesa, pregunte a la franquicia de su elección. Por otra parte, las compañías de seguros ofrecen cobertura amplia para el inmueble en todo el país.

Compra Venta

 Proceso

images (2)La mayoría de las operaciones de bienes raíces son considerados como “abiertas” después de que la oferta del comprador es aceptada por el propietario, y es firmado el contrato de promesa de compraventa por ambas partes. En la mayoría de los casos, el asesor inmobiliario requiere un depósito para poder transmitirle la oferta al propietario. Si la operación es manejada con el propietario directamente, es aconsejable consultar con un asesor inmobiliario o un abogado antes de firmar cualquier documento o entregar cualquier suma de dinero.

En algunas áreas se acostumbre entregarle al propietario, como anticipo, el equivalente del 20% al 50% del total, al momento de firmarse el contrato de promesa de compra – venta, mismo que deberá incluir cláusula de pena convencional en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

A la firma de la Escritura, misma que tiene que ser tramitada por un Notario Público, se acostumbra pagar la diferencia, y se entrega la propiedad. Este proceso por lo regular no excede de 45 días. En ciertos centros turísticos, se han empezado a utilizar “mediadores” o “escrow”, como se le conoce en Estados Unidos.

Notarios O Notarias Públicas

El Notario Público, Un Licenciado en Derecho autorizado por el gobierno, es quien procesa y certifica todos los trámites de Bienes Raíces, incluyendo la elaboración y revisión de todos los documentos necesarios, asegurando la transición del inmueble.

Además, todos los poderes, (sean estos generales o limitados), la constitución de sociedades, testamentos, testimonios oficiales, etc., son manejados y debidamente inscritos a través de la notaría pública (oficina de un notario), quien también es responsable ante el Gobierno por la recaudación de todos los impuestos implicados.

En relación a los trámites de Bienes Raíces, el Notario Público, por petición, recibe los siguientes documentos oficiales, los cuales, por ley, son requeridos en cualquier traspaso:

Un Certificado de Libertad de Gravamen tramitado ante el Registro Público de la Propiedad, basado en una investigación completa del inmueble. Una carta de No Adeudo por parte de la Tesorería del Estado o Población en cuanto a los adeudos que pudiera tener el inmueble, respecto al pago del predial y servicios de agua. Un avalúo realizado sobre la propiedad para propósito de impuestos. Una constancia de uso de suelo del inmueble que pretende vender para conocer el uso que legalmente tiene esta propiedad.

Gastos Por Un Cierre De Operación

En nuestro país, es común que el comprador absorba todos los impuestos que genera una operación de compraventa de8 Bienes Raíces, así como los honorarios y gastos notariales, y el propietario, por otro lado, paga el Impuestos Sobre la Renta y la comisión del mediador inmobiliario.

Desde Enero de 1996, la Ley Federal de Impuesto Sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI), que era de 2% para toda la República, fue modificado, y ahora cada Estado puede determinar dicho impuesto. La escala de impuestos puede ser del 1% al 4% del valor del avalúo, cantidad que es generalmente inferior al precio de venta.

El resto de los gastos del cierre de operación, que excluyen el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, puede variar de 3-5% del valor del avalúo o más, dependiendo del Estado. Dichos porcentajes son aplicados al valor más alto de lo siguiente:

La cantidad en que fue vendida la propiedad

El valor del avalúo practicado

El valor asignado por las autoridades (valor catastral).

 Costo Del Fideicomiso

Basándose en las tarifas actuales, el Banco cobra una tarifa inicial de aproximadamente $500.00 Dólares por la aceptación del nuevo contrato de Fideicomiso, mas un porcentaje basado en el valor de la propiedad. Además, el banco cobra un honorario anual por sus servicios de fiduciario, que es igual a la tarifa inicial.

Comisiones Para Asesores De Bienes Raíces

La mayoría de las compañías inmobiliarias en México cobra un 6-8% de comisión de acuerdo al valor en que fue vendida la propiedad. Se pueden encontrar tarifas de compañías inmobiliarias más altas en diferentes áreas, particularmente en las turísticas, con 10% de comisión.

Impuesto Sobre La Renta (I.S.R.)

TAX2En México, el concepto del Impuesto Sobre la Renta no es similar el de Estados Unidos. Aquí, la utilidad obtenida como consecuencia de la venta de una propiedad es considerada como un ingreso adicional, y genera un impuesto del 35% como máximo. Para poder disminuir la utilidad de una venta, puede ser deducidos los siguientes costos sobre el precio en que fue vendida la propiedad oficialmente:

El valor original del terreno y los costos de construcción depreciados, basados en el número de años durante los que el vendedor mantuvo la propiedad. Lo anterior es ajustado de acuerdo a la inflación, conforme al índice nacional de precios al consumidor.

Modificaciones y mejoras a la construcción efectuadas a través de los años. (no incluye mantenimiento), teniendo un efecto directo en la propiedad. Se ajustan de la misma manera que se menciona en el párrafo anterior.

Comisiones pagadas al mediador inmobiliario por parte del propietario. Los gastos incurridos como resultado del cierre de la venta, incluyendo todos los impuestos y honorarios pagados por el propietario. El notario deberá retener el Impuesto Sobre la Renta después de efectuarse todas las deducciones pertinentes, para luego ser entregado a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. El propietario deducirá esta cantidad de su declaración anual, la cual se acredita a un impuesto ajustable en Los Estados Unidos.